La Suprema Corte declaró inconstitucional la tarifa del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) de la Ciudad de México vigente en 2024. Si estás por comprar una propiedad en CDMX, esta resolución podría representar una oportunidad para proteger tu patrimonio mediante un juicio de amparo.
¿Qué es el ISAI?
El ISAI es el impuesto que pagan las personas físicas y morales que adquieren un inmueble en la Ciudad de México, ya sea un terreno, una construcción o ambos. Se calcula sobre el valor del inmueble aplicando la tarifa del artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México y, en una compraventa, normalmente lo calcula y entera el notario al momento de la escritura.
¿Qué resolvió la Suprema Corte sobre el ISAI?
Mediante la jurisprudencia P./J. 196/2026 (12a.), registro digital 2032742, publicada el 9 de octubre de 2026, la Suprema Corte determinó que la tarifa del artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México, vigente en 2024, viola el principio constitucional de proporcionalidad tributaria.
La razón es sencilla: su estructura puede provocar que una persona que adquiere un inmueble de menor valor termine pagando más impuesto que otra que compra una propiedad de mayor valor. Esto contradice el principio de que las contribuciones deben guardar proporción con la capacidad económica del contribuyente.
No es un problema nuevo. Desde 2022, los tribunales ya habían declarado inconstitucional la tarifa vigente en 2020 y 2021 por la misma falta de progresividad, y las reformas posteriores al artículo 113 se limitaron a actualizar montos sin corregir el vicio de fondo.
¿Qué significa para quienes van a comprar un inmueble en CDMX?
Si estás por adquirir una casa, departamento, terreno o inmueble comercial en la Ciudad de México, es importante revisar el ISAI que deberás pagar.
Aunque la jurisprudencia analiza la tarifa vigente en 2024, si la legislación aplicable a tu operación conserva los mismos problemas constitucionales, podría existir fundamento para promover un juicio de amparo.
Una sentencia favorable podría permitirte recuperar las cantidades pagadas en exceso, conforme a los efectos que determine el órgano jurisdiccional.
Atención: podrías tener solo 15 días hábiles para promover el amparo
El plazo general para presentar un amparo contra el primer acto de aplicación de una disposición legal es de 15 días hábiles, conforme a los artículos 17 y 18 de la Ley de Amparo.
Por ello, es fundamental identificar cuándo se actualiza el acto de aplicación del impuesto y a partir de qué momento comienza a correr el plazo.
No esperes a que transcurran varias semanas después de tu compra para buscar asesoría. Podrías perder la oportunidad de impugnar a tiempo.
¿El notario puede dejar de cobrar el ISAI?
No. La jurisprudencia no elimina automáticamente la obligación de pagar el impuesto. El notario debe cumplir con las obligaciones fiscales correspondientes a la operación inmobiliaria.
La defensa constitucional es un procedimiento distinto, que el contribuyente puede ejercer con asesoría jurídica especializada en derecho fiscal.
¿Cómo puede ayudarte Potenza Lex?
En Potenza Lex contamos con servicios especializados en defensa fiscal y constitucional, así como en derecho inmobiliario.
Podemos ayudarte a revisar el cálculo del ISAI, evaluar la procedencia del juicio de amparo, identificar los plazos legales y representarte durante el procedimiento.
Si estás por comprar un inmueble en CDMX, consulta con Potenza Lex antes de firmar tu escritura. Una asesoría oportuna puede marcar la diferencia entre ejercer tu derecho de defensa o dejar transcurrir el plazo legal.
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